KNOCK 주택관리실

이전 집주인이 체납한 관리비 700만원, 새 집주인이 떠안아야 한다고?

유호경(가명)씨는 인천 연수동의 A아파트를 김영현(가명)씨에게서 매입했습니다.
잔금을 치른 뒤 이사까지 끝낸 새로운 집주인 유호경씨.

그러나 내집 마련을 했다는 기쁨도 잠시일 뿐 유씨는 아파트 관리사무소로부터 

청천벽력 같은 이야기를 듣습니다. 
아파트 관리사무소는 유씨에게 "이전 집주인 김씨가 관리비를 700만원

(전유 부분 500만원, 공유 부분 200만원)정도 체납했으니
 새로운 집주인이 이 관리비를 납부해야 한다"고 통보한 것입니다. 

유씨는 관리사무소의 이런 요구가 너무 황당합니다.
이전 집주인 김씨의 관리비 체납을 확인하지 않은 것은 맞지만 

그렇다고 법적으로 유씨가 이 관리비를 대신 내줘야 하나요?

Q
집주인 김나라(가명)씨는 자신 소유 주택을 세입자 정미영(가명)씨에게 '보증금 1000만원, 월세 30만원'에 2년 동안 임대하기로 하고, 임대차계약을 체결했습니다. 처음 몇 달 동안은 월세를 꼬박꼬박 잘 내던 세입자 정씨는 요즘 연이어 월세를 내지 않고 있어, 집주인 김씨는 이만저만 신경 쓰이는 것이 아닙니다. 집주인 김씨는 세입자 정씨를 상대로 어떤 법적 조치를 할 수 있을까요?


A
집주인은 세입자가 2기(2개월) 이상 임대료를 연체한 경우 이를 이유로 임대차계약을 해지하고, 주택의 명도를 요구할 수 있습니다. 이에 대한 민법의 규정은 아래와 같습니다.

제640조(차임연체와 해지) 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
위 규정에 따라 집주인 김씨는 2기분 이상의 차임이 연체된 경우 임대차계약 해지가 가능합니다. 이 경우 차임의 연체는 반드시 2회가 연속하지 않아도 되고, 연체액이 2기분에 달하는 경우 계약 해지를 할 수 있습니다. 즉 위 사례의 경우 60만원 이상 월세 연체가 발생했다면 집주인 김씨는 즉시 임대차계약을 해지할 권한이 생깁니다.
 
그런데 만일 세입자 정씨가 집주인 김씨와 계약했을 당시 월세 1회만 연체하더라도 계약을 해지할 수 있다는 특약을 넣었다면 어떻게 될까요?

계약서 상에는 이런 특약이 있더라도 1번의 월세 미납만을 이유로는 임대차 계약을 해지할 수 없습니다. 민법 제642조는 강행규정이기 때문에(민법 제652조 참조) 위 규정에 어긋나고 임차인에게 불리한 약정이라면 그 효력이 인정되지 않기 때문입니다.  
     
반면에 세입자 정씨가 월세를 계속 내지 않으면서 집을 비워주지도 않는다면 집주인 김씨는 부득이하게 명도소송을 제기할 수 있습니다. 관련 판례에 따르면 이처럼 차임 연체를 이유로 임대차계약을 해지하고 명도 소송을 한 경우, 소송비용을 임차인에게 받을 수 있고 이를 보증금에서도 공제할 수 있습니다.  

"임대인이 임차인을 상대로 차임연체로 인한 임대차계약의 해지를 원인으로 부동산 인도와 연체차임의 지급을 구하는 소송비용은 임차인이 부담할 원상복구비용과 차임지급의무 불이행으로 인한 것으로 임대차관계에서 발생하는 임차인의 채무에 해당하므로 임대차 보증금에서 당연히 공제할 수 있다"(대법원 2012. 9. 27. 선고 2012다49490 판결).

세입자의 월세 미납 상태가 계속된 상황에서 아예 다른 사람에게 집을 판다면 어떻게 될까요? 새로운 집주인은 곧바로 임대차 계약을 해지할 수 있을까요?  

이 경우, 세입자 김씨가 이미 2기 이상의 월세를 미납한 상태였다고 해도, 새 집주인은 자신에게 소유권이 이전된 이후 또다시 2기 이상의 차임을 연체해야만 비로소 세입자 김씨와 계약 해지 사유가 성립됩니다. (대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다3022 판결 참조).
     
만약 이와 관련한 집주인과 세입자 간 다툼이 있는 경우 전문기관인 주택임대차분쟁조정위원회를 이용하면 신속하고 편리하게 분쟁 해결을 할 수 있습니다.



글 : 대한법률구조공단 서울중앙지부 주택임대차분쟁조정위원회 심사관/변호사 강보라
[출처] "월세 나몰라라" 세입자, 2번 이상 연체때부터 계약해지 가능|작성자 법률N미디어