Q.


집주인 박미경(가명)씨는 세입자 김서연(가명)씨와 서울 강동구 소재 시가 5억원짜리 단독주택에 대해 임대차계약을 체결했습니다. 그런데 어느 날 이 단독주택에 원인 모를 화재가 발생합니다. 불이 났다는 연락을 받고 부랴부랴 현장으로 달려간 집주인 박씨. 하지만 이미 5억원짜리 단독주택은 절반이상 타버린 상태였습니다. 소방서에서는 화재 원인이 불확실하다고 밝히는데요. 이 화재로 막대한 재산 피해를 입은 집주인 박씨는 과연 세입자 김씨에게서 손해배상을 받을 수 있을까요?



A.


갑작스러운 화재로 임대차계약의 목적물인 주택이 절반 이상 타버렸다면 세입자와 집주인 모두 황당할 수밖에 없습니다. 특히 주택 소유주의 재산 피해는 이만저만이 아닐텐데요. 이 경우 세입자와 집주인의 화재에 대한 손해배상 책임 범위는 각각 어떻게 될까요? 우선 대법원 판례를 하나 보겠습니다.



임차인의 임차물 반환채무가 이행불능이 된 경우 임차인이 그 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면하려면 그 이행불능이 임차인의 귀책사유로 말미암은 것이 아님을 입증할 책임이 있다. 또 임차건물이 화재로 소훼된 경우에 있어서 그 화재의 발생원인이 불명인 때에도 임차인이 그 책임을 면하려면 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 입증하여야 한다.
(대법원 1999. 9. 21. 선고 9936273 판결)


위 판례는 결국 세입자(임차인)가 살던 집에서 불이 났다면 그 손해배상 책임은 세입자에게 있지만 만약 세입자가 본인의 주의의무를 다했다는 점을 입증하면 배상 책임을 지울 수 없다는 내용입니다. 세입자(임차인)'선량한 관리자의 주의의무'에 충실했다는 사실을 직접 밝혀야 한다는 판례죠.

이 판례는 뒤집어보면 세입자가 주의의무를 다했다는 사실을 입증하지 못한 경우에는 결국 세입자가 화재에 대한 손해배상 책임을 져야 한다는 의미입니다.

세입자의 배상책임은 화재 원인이 무엇이냐에 따라 없어지지 않습니다. 또다른 대법원 판례를 보면 화재가 임차주택 내에서 처음 발화했는지 알 수 없는 경우라고 해도 임차인의 손해배상 책임은 사라지지지 않는다는 판결입니다. (대법원 2001.1.19 선고 200057351판결 참조)     

단 화재 원인이 건물 전기배선 이상 등 임차인이 미리 알 수 없거나, 알았다고 보기 힘든 경우라면 수리 및 유지 책임은 집주인(임대인)에게 있다는 것이 또 다른 대법원 판례입니다. (대법원 2000. 7. 4. 선고 9964384 판결).

위와 같이 임차주택에 원인 모를 불이 났을 경우 그 손해배상 책임은 일단 세입자에게 쏠리는데요. 전월세 계약을 맺고 사는 세입자는 화재에 각별히 주의할 필요가 있습니다.

이때 화재로 인한 손해배상 책임은 감가상각 등 여러 이유로 구체적인 손해배상금액 산정에도 문제가 생길 수 있습니다. 이 경우 주택임대차분쟁조정위원회에 조정신청을 해 사안을 적절하게 해결하는 것이 바람직합니다.



: 대한법률구조공단 서울중앙지부 주택임대차분쟁조정위원회 심사관/변호사 강보라

 

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이전 집주인이 체납한 관리비 700만원, 새 집주인이 떠안아야 한다고?

 

 

 

 


유호경(가명)씨는 인천 연수동의 A아파트를 김영현(가명)씨에게서 매입했습니다.
잔금을 치른 뒤 이사까지 끝낸 새로운 집주인 유호경씨.

그러나 내집 마련을 했다는 기쁨도 잠시일 뿐 유씨는 아파트 관리사무소로부터 

청천벽력 같은 이야기를 듣습니다. 
아파트 관리사무소는 유씨에게 "이전 집주인 김씨가 관리비를 700만원

(전유 부분 500만원, 공유 부분 200만원)정도 체납했으니
 새로운 집주인이 이 관리비를 납부해야 한다"고 통보한 것입니다. 

유씨는 관리사무소의 이런 요구가 너무 황당합니다.
이전 집주인 김씨의 관리비 체납을 확인하지 않은 것은 맞지만 

그렇다고 법적으로 유씨가 이 관리비를 대신 내줘야 하나요?

 

 

 

유씨처럼 이전 집주인이 관리비를 체납한 경우 법적 다툼이 자주 벌어지곤 합니다.
이 다툼의 핵심은 소유권 이전을 마치고 정상적으로 거래된 아파트의 경우 이

전 소유주가 체납한 관리비까지
새로운 소유주에게 승계되느냐 여부입니다.

예컨대 매매가 이뤄진 아파트에 세입자가 살고 있을 경우 이전 집주인과 세입자 간의

계약 관계는 그대로 새로운 집주인에게 승계됩니다.

따라서 새로운 집주인은 이전 집주인과 세입자가 맺은 계약 내용을 계

약기간이 끝날 때까지 잘 지켜야 합니다.  

그러나 유씨처럼 집을 거래해 소유권까지 이전 받았으니 이전 소유주의 체납 관리비도

 승계해야 하는지 여부는 한번 따져볼 필요가 있습니다. 

먼저 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'(이하 집합건물법)의 

아래 규정이 눈에 띕니다.  

 

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률
제18조(공용부분에 관하여 발생한 채권의 효력)
공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다.

 


 

여기서 '특별승계인'이란 아파트 매수자, 그러니까 새로운 집주인을 포함합니다.
 따라서 위 사례에서 이전 집주인 김씨가 공용 부분(공유 부분)에 대해 체납한
관리비 200만원은 특별승계인인 유씨가 부담해야 하는 것이 맞습니다. 




대법원도 이와 비슷한 취지의 판결을 내렸습니다.

집합건물법에서 명시한 대로 아파트 관리비 같은 채권은 특별승계인의
의지와 상관없이 그대로 승계되는 것이 타당하다는 판시입니다.


"집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서
공동으로 유지·관리해야 하며 그에 대한 적정한 유지 및 관리를 도모하기 위하여는
소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어
공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록
집합건물법 제18조에서 특별규정을 두고 있는 바
아파트의 특별승계인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여는
이를 승계하여야 한다고 봄이 타당하다."
(대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결)



 그렇다면 아파트 전용 부분(전유 부분)에 대한 관리비 체납액 500만원도

공용 부분처럼 자동 승계가 이뤄질까요?
위 대법원 판례를 반대로 해석해 본다면 공용 부분이 아닌 전용 부분의 관리비는
 아파트 매수인인 유씨가 대신 납부할 의무가 없습니다. 

만약 유씨가 아파트 공용 부분 관리비 200만원을 승계해 이를 대신 납부했다면
어떤 법적 조치를 할 수 있을까요?

유씨 입장에서는 자신이 실제 사용하지 않은 공용 부분의 관리비를 
김씨 대신 납부했다면 여간 억울한 일이 아닐 수 없습니다. 

그러나 걱정할 필요는 없습니다. 

유씨가 김씨를 상대로 구상권을 청구하면 되기 때문입니다. 
여기서 구상권이란 유씨가 이전 소유주인 김씨 대신 김씨의 채무(공용 부분 관리비)를

변제해줬기 때문에 
김씨에게 변제 금액을 돌려달라고 청구할 수 있는 권리를 말합니다. 
그러니까 유씨는 공용 부분 체납 관리비를 대신 내야 하는 것은 맞지만

그 금액을 김씨로부터 돌려받을 수 있습니다.  

하지만 이런 과정보다는 아파트 구입 시 이전 소유주의 체납 관리비가 있는지 

점검해보는 게 가장 좋겠지요.
 만약 공용 부분 체납 관리비를 떠안게 됐다면 구상권을 청구할 수 있다는 것을

잊지 마세요.


글 : 대한법률구조공단 서울중앙지부 주택임대차분쟁조정위원회 심사관/변호사 강보라
[출처] 이전 집주인이 체납한 관리비 700만원, 새 집주인이 떠안아야 한다고?|작성자 법률N미디어

 

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Q
집주인 김나라(가명)씨는 자신 소유 주택을 세입자 정미영(가명)씨에게 '보증금 1000만원, 월세 30만원'에 2년 동안 임대하기로 하고, 임대차계약을 체결했습니다. 처음 몇 달 동안은 월세를 꼬박꼬박 잘 내던 세입자 정씨는 요즘 연이어 월세를 내지 않고 있어, 집주인 김씨는 이만저만 신경 쓰이는 것이 아닙니다. 집주인 김씨는 세입자 정씨를 상대로 어떤 법적 조치를 할 수 있을까요?


A
집주인은 세입자가 2기(2개월) 이상 임대료를 연체한 경우 이를 이유로 임대차계약을 해지하고, 주택의 명도를 요구할 수 있습니다. 이에 대한 민법의 규정은 아래와 같습니다.

제640조(차임연체와 해지) 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
위 규정에 따라 집주인 김씨는 2기분 이상의 차임이 연체된 경우 임대차계약 해지가 가능합니다. 이 경우 차임의 연체는 반드시 2회가 연속하지 않아도 되고, 연체액이 2기분에 달하는 경우 계약 해지를 할 수 있습니다. 즉 위 사례의 경우 60만원 이상 월세 연체가 발생했다면 집주인 김씨는 즉시 임대차계약을 해지할 권한이 생깁니다.
 
그런데 만일 세입자 정씨가 집주인 김씨와 계약했을 당시 월세 1회만 연체하더라도 계약을 해지할 수 있다는 특약을 넣었다면 어떻게 될까요?

계약서 상에는 이런 특약이 있더라도 1번의 월세 미납만을 이유로는 임대차 계약을 해지할 수 없습니다. 민법 제642조는 강행규정이기 때문에(민법 제652조 참조) 위 규정에 어긋나고 임차인에게 불리한 약정이라면 그 효력이 인정되지 않기 때문입니다.  
     
반면에 세입자 정씨가 월세를 계속 내지 않으면서 집을 비워주지도 않는다면 집주인 김씨는 부득이하게 명도소송을 제기할 수 있습니다. 관련 판례에 따르면 이처럼 차임 연체를 이유로 임대차계약을 해지하고 명도 소송을 한 경우, 소송비용을 임차인에게 받을 수 있고 이를 보증금에서도 공제할 수 있습니다.  

"임대인이 임차인을 상대로 차임연체로 인한 임대차계약의 해지를 원인으로 부동산 인도와 연체차임의 지급을 구하는 소송비용은 임차인이 부담할 원상복구비용과 차임지급의무 불이행으로 인한 것으로 임대차관계에서 발생하는 임차인의 채무에 해당하므로 임대차 보증금에서 당연히 공제할 수 있다"(대법원 2012. 9. 27. 선고 2012다49490 판결).

세입자의 월세 미납 상태가 계속된 상황에서 아예 다른 사람에게 집을 판다면 어떻게 될까요? 새로운 집주인은 곧바로 임대차 계약을 해지할 수 있을까요?  

이 경우, 세입자 김씨가 이미 2기 이상의 월세를 미납한 상태였다고 해도, 새 집주인은 자신에게 소유권이 이전된 이후 또다시 2기 이상의 차임을 연체해야만 비로소 세입자 김씨와 계약 해지 사유가 성립됩니다. (대법원 2008. 10. 9. 선고 20083022 판결 참조).
     
만약 이와 관련한 집주인과 세입자 간 다툼이 있는 경우 전문기관인 주택임대차분쟁조정위원회를 이용하면 신속하고 편리하게 분쟁 해결을 할 수 있습니다.



글 : 대한법률구조공단 서울중앙지부 주택임대차분쟁조정위원회 심사관/변호사 강보라
[출처] "월세 나몰라라" 세입자, 2번 이상 연체때부터 계약해지 가능|작성자 법률N미디어

 

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