Q.
집주인 박미경(가명)씨는 세입자 김서연(가명)씨와 서울 강동구 소재 시가 5억원짜리 단독주택에 대해 임대차계약을 체결했습니다. 그런데 어느 날 이 단독주택에 원인 모를 화재가 발생합니다. 불이 났다는 연락을 받고 부랴부랴 현장으로 달려간 집주인 박씨. 하지만 이미 5억원짜리 단독주택은 절반이상 타버린 상태였습니다. 소방서에서는 화재 원인이 불확실하다고 밝히는데요. 이 화재로 막대한 재산 피해를 입은 집주인 박씨는 과연 세입자 김씨에게서 손해배상을 받을 수 있을까요?
A.
갑작스러운 화재로 임대차계약의 목적물인 주택이 절반 이상 타버렸다면 세입자와 집주인 모두 황당할 수밖에 없습니다. 특히 주택 소유주의 재산 피해는 이만저만이 아닐텐데요. 이 경우 세입자와 집주인의 화재에 대한 손해배상 책임 범위는 각각 어떻게 될까요? 우선 대법원 판례를 하나 보겠습니다.
임차인의 임차물 반환채무가 이행불능이 된 경우 임차인이 그 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면하려면 그 이행불능이 임차인의 귀책사유로 말미암은 것이 아님을 입증할 책임이 있다. 또 임차건물이 화재로 소훼된 경우에 있어서 그 화재의 발생원인이 불명인 때에도 임차인이 그 책임을 면하려면 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 입증하여야 한다.
(대법원 1999. 9. 21. 선고 99다36273 판결)
위 판례는 결국 세입자(임차인)가 살던 집에서 불이 났다면 그 손해배상 책임은 세입자에게 있지만 만약 세입자가 본인의 주의의무를 다했다는 점을 입증하면 배상 책임을 지울 수 없다는 내용입니다. 세입자(임차인)가 '선량한 관리자의 주의의무'에 충실했다는 사실을 직접 밝혀야 한다는 판례죠.
이 판례는 뒤집어보면 세입자가 주의의무를 다했다는 사실을 입증하지 못한 경우에는 결국 세입자가 화재에 대한 손해배상 책임을 져야 한다는 의미입니다.
세입자의 배상책임은 화재 원인이 무엇이냐에 따라 없어지지 않습니다. 또다른 대법원 판례를 보면 화재가 임차주택 내에서 처음 발화했는지 알 수 없는 경우라고 해도 임차인의 손해배상 책임은 사라지지지 않는다는 판결입니다. (대법원 2001.1.19 선고 2000다 57351판결 참조)
단 화재 원인이 건물 전기배선 이상 등 임차인이 미리 알 수 없거나, 알았다고 보기 힘든 경우라면 수리 및 유지 책임은 집주인(임대인)에게 있다는 것이 또 다른 대법원 판례입니다. (대법원 2000. 7. 4. 선고 99다64384 판결).
위와 같이 임차주택에 원인 모를 불이 났을 경우 그 손해배상 책임은 일단 세입자에게 쏠리는데요. 전월세 계약을 맺고 사는 세입자는 화재에 각별히 주의할 필요가 있습니다.
이때 화재로 인한 손해배상 책임은 감가상각 등 여러 이유로 구체적인 손해배상금액 산정에도 문제가 생길 수 있습니다. 이 경우 주택임대차분쟁조정위원회에 조정신청을 해 사안을 적절하게 해결하는 것이 바람직합니다.
글 : 대한법률구조공단 서울중앙지부 주택임대차분쟁조정위원회 심사관/변호사 강보라
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