집짓기 준비과정 한 눈에 보기

 

 

1. 사전조사

집 지을 땅부터 구해야 하는 경우라면 입지선정에 앞서 가족 구성원과의 충분한 논의와 합의가 전제되는 것이 좋습니다. 막연한 동경이나 추측만으로 결정, 실행에 옮기는것은 시작부터 답답하고 부담스러울 수 있기 때문입니다. 또한, 나 하나 좋자고 내린 결정에 다른 가족들이 부정적 반응을 보이면, 가정 내 불화의 씨가 될 수도 있음을 명심해야 합니다.

이 때 나와 내 가족의 기존 생활방식과 편의시설 의존성 등에 대해 냉정하게 생각하고 최대한 삶의 불편함이 없는 방향으로 입지를 선택하는 것이 바람직합니다.
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입지선택에는 반드시 현장답사가 선행되어야 합니다. 부동산의 소개나 인터넷 정보만을 근거로 토지를 구매하는 것은 실패하는 첫걸을이 될 수 있음을 잊지 않아야 합니다.
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대지가 아닌 임야나 농지를 구입해야하는 경우라면 건축을 위한 농지전용이나 임야전용에 대해서도 사전지식을 습득해두는 것이 필요합니다. 아울러, 농가주택을 구입해서 전원생활을 시작하고자 한다면, 농가주택의 규정여건 등에 대해서도 사전에 공부를 해두는 것이 좋습니다. 마지막으로 구입하고자 하는 토지나 건물에 대한 관련서류 들을 꼼꼼히 살펴보는 것도 선택 및 결정에 앞서 선행되어야 할 과제 중 하나입니다.



**확인필수요소**​

1. 토지용도확인 : 해당지역의 토지 용도 규정 상 허가 가능범위
2. 인구 통계 : 인구 분포가 해당 사업에 적합한 지역인지 (인구의 연령대, 소득, 가족단위 등)
3. 교통 분석 : 사람의 유동인구가 많은지, 대중교통 이용이 원할한 지역인지
4. 경쟁 : 근처의 주택이나 건물이 직접적인 경쟁 관계가 있는지, 있다면 어떤 전략으로 나아가야 할지​

 

 

 

 

 

 

2. 수지분석

다가구나 근린생활시설로 임대수익과 분양수익을 위한 대지라면 도로와 입지여건이 중요하고 수지분석을 통해 사전조사를 하는것이 좋습니다. 수지분석자료를 통해 예산비용과 수익률을 어느정도 파악하고 이를 토대로 진행을 할지를 결정하게 됩니다.
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3. 건축설계

본격적인 건축을 위한 밑그림, 설계를 준비합니다. 설계를 위해서는 그 시작점을 잘 잡아야 합니다. 아무리 설계를 잘하고, 시공을 잘한다 해도 주택의 계획이 잘못되어 있는 상태에서 이루어지면 그 건물은 불편하고 정이 가지 않는 애물단지로 전략할 수 있기 때문입니다.
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설계에 있어 검토되어야 할 것들은 먼저, 건축비용을 들 수 있습니다. 다음으로 주택의 용도는 무엇인지에 대한 확실한 결정이 있어야 하고 실 구성 및 설계에 반영해야 할 가족 구성원, 임대세대, 분양세대들의 요구 등을 꼼꼼히 기록해 담당 설계사에게 전달할 수 있어야 합니다.
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준비가 충분히 되었다면 계획대로 설계를 진행합니다. 건축은 규모에 따라 허가와 신고 건으로 구분되는데 허가와 신고에 해당하는 규모는 건축이 이루어지는 토지의 지역지구에 따라서 변하기도 합니다. 즉, 도시지역이라면 30평을 초과시 허가 건으로 분류되고 농촌지역인 경우 약60평을 초과하는 건축물이 허가 건으로 귀속됩니다.
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건축허가 건으로 분류되게되면 건축 설계 외에 제 3의 건축사를 통한 감리가 진행되고, 이상 없다는 소견이 있어야 최종 준공을 받을 수 있게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

4. 시공사 선정

주거용인 경우 200평 이상, 비주거용인 경우 150평이 넘는 건축이라면 업자가 아니라 건설업체를 통해 시공해야 합니다.
일반 주택인 경우 위의 조건을 초과해서 짓는 경우는 거의 없으므로 일반 업자나 건설업체 어느 곳에 맡겨도 무방합니다. 또한, 건축에 대해 잘 안다면 직접 직영으로 공사하는 방법도 있습니다. 하지만, 직접적인 현장관리나 자재 발주 등이 가능한 수준이 아니라면 건설업체에 위탁하는 것이 튼튼하고 안전한 집을 지을 수 있는 길이라는 걸 명심하시기 바랍니다.
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영세한 소규모 업자와 구별되는 건설업체도 크게 2가지로 나뉘는데 일반건설업체와 전문건설업체가 그것입니다.
일반건설업체는 보통 종합건설업체라하는데 모든 공정을 일괄하여 공사하는 업체를 말하며 전문건설업체는 공정별로 전문적으로 공사하는 업체를 말합니다. 위치로 본다면 일반건설업체가 전문건설업체의 원청 격에 속합니다.
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업체를 선정하는 기준은 여러 가지가 있을 수 있겠지만, 가장 먼저 내가 잘 알지 못하는 건축의 모든 공정 등을 관할해 지어줄 파트너이기에 가장 먼저 신뢰할만한 업체인가를 판단하는것이 중요합니다. 일반적으로 시공실적, 견적내용, 준공주택이나 현장 방문 등을 꼽을 수 있겠습니다.

 

 

 

5. 공사 마무리

공사가 마무리되면 해당 관청에 사용승인을 신청합니다. 사용승인은 건축허가 조건 이행여부를 관청에서 확인하는 것인데 공사 완료일로부터 7일 이내에 신청해야 합니다. 이 부분은 설계를 담당한 건축사사무소에서 대행하는 것이 일반적이므로 건축주는 크게 신경 쓰지 않아도 됩니다.
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다만, 등기와 관련된 세금은 미리 확인해서 챙겨두는 것이 좋고 정해진 날짜를 초과하면 취득세, 등록세 역시 연체료가 붙기 때문에 제 날짜에 입금하는 것이 좋습니다.

 

 

출처 : http://www.cnace.co.kr/bbs/board.php?bo_table=knowledge&wr_id=4&page=2