새벽에도 짖는 이웃집 개, 어떡하죠?

 

 

 

 

아파트에 사는 오소리(가명)씨는 요즘 아래층 개 때문에 매일 밤 잠을 설치고 있습니다.
새벽에도 짖는 아래층 개 때문에 생활이 망가지고 있다는 오씨.
아랫집에 찾아가 말 해봤지만 조심하겠다고만 하고 개선은 안 되고 있는 지도

벌써 5개월이 넘었습니다. 이럴 때 오씨가 할 수 있는 법적 조치로는 뭐가 있을까요?

 

 

 

오씨는 관리사무소장에게 아랫집 개로 인한 소음 피해를 알리고,

소장의 조치에도 불구하고 계속 피해가 이어진다면
공동주택관리 분쟁조정위원회나 환경분쟁조정위원회에 조정을 신청해

문제를 해결할 수 있습니다.
   
1. 아파트에서 반려동물을 키우는 것을 금지하는 법은 없나요?
네, 현행법상 그런 금지 규정은 없습니다.

따라서 아파트와 같은 공동주택에서 반려동물을 키우더라도 위법이 아닙니다.
아랫집에서 키우는 반려동물로 인해 오씨가 피해를 입은 부분은 시정돼야 할 문제지만,
그렇다고 아랫집에서 반려동물을 키운 것 자체를 법 위반으로 볼 수는 없다는 의미예요.
   
2. 그럼 이웃 반려동물이 소음을 유발하는 것까지 무조건 참을 수밖에 없나요?
아닙니다. 공동주택에서 반려동물을 키우는 것 자체를 금지하는 법은 없지만,
그 동물이 소음을 유발해 이웃집에 피해를 줄 경우의 시정 조치를 규정하고 있는 법

규정은 있습니다.
   
공동주택관리법에서는 입주자들이 층간소음으로 다른 입주자에게 피해를 주지 않게

노력해야 한다고

규정하면서, 만약 층간소음으로 피해를 입은 입주자가 있으면

그 소음을 내는 입주자에게 소음 발생을

중단하거나 차음 조치를 권고하도록 요청할 수 있다고 규정하고 있어요.

 이 때 그 공동주택의 관리주체(보통은 ‘관리사무소장’이 되겠죠)
개 짖는 소리로 인한 소음 관련 사실관계를 확인하기 위해 세대 내 확인을 하는 등

필요한 조사를 할 수도 있어요.
(공동주택관리법 제20조 제1항, 제2항, 제3항)
   
3. 관리사무소가 나섰음에도 여전히 개 짖는 소리로 시끄럽다면 어쩌죠?
관리사무소장이 차음 권고를 했음에도 여전히 개선이 되지 않을 때 오씨가 할 수 있는

방법으로는 ‘조정’이 있습니다.
조정은 ‘공동주택관리 분쟁조정위원회’나 ‘환경분쟁조정위원회’를 통해 할 수 있어요.
(공동주택관리법 제71조, 환경분쟁 조정법 제4조)
   
여기서 조정이란 조정위원회 등이 개입해 당사자의 견해를 듣고,
타협을 통하여 합의에 이르게 함으로써 분쟁을 평화적이고

신속하게 해결하는 제도를 말합니다.
조정은 분쟁을 해결하는 데에 많은 비용과 시간이 소요되는 소송에 비해 비용도

적게 들면서 빠른 진행이 가능하다는 장점이 있습니다.
조정에서 합의가 되지 않으면 소송을 진행할 수도 있기 때문에 조정을 한다고 해서
재판을 받을 수 있는 기회가 날아가는 것도 아니며,

조정에서 합의가 성립되면 이것은 재판상 화해와 동일한 효력을 갖게 되기 때문에

오씨의 경우 특히 조정을 통한 해결이 적합할 것으로 보입니다.
   
국가소음정보시스템 홈페이지(www.noiseinfo.or.kr)에 들어가시면 소음으로 인한

피해 상담도 가능합니다.



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아파트 원목마루로 교체한 비용, 집주인에게 돌려받을 수 있나?

 

 

 

 

아파트에 전세로 입주한 차수연(가명)씨는 자신의 아파트 분위기 상 거실 마루가 원목이었으면 참 좋겠다는 생각을 늘 했습니다. 

차씨는 급기야 집주인 임대희(가명)씨에게 거실 장판을 원목 마루로 교체하는 것이 어떻겠느냐고 문의했습니다. 이에 임씨는 "원한다면 원목 마루로 바꿔도 된다"고 답했습니다. 차씨는 곧바로 자기 돈 200만원을 들여 원목 마루를 깔았습니다.
    
문제는 임대차 계약이 끝날 무렵 벌어졌습니다. 세입자 차씨는 집주인 임씨에게 이사 날짜를 통보한 뒤 전세보증금과 함께 마루 시공비를 돌려달라고 요구했습니다.

그러자 집주인은 무슨 소리냐고 펄쩍 뛰었습니다. 집주인 임씨는 "임대차 기간이 끝나면 임차인이 목적물(아파트)을 원상복구해서 인도해야 한다"는 계약서 내용을 가리키며 마루 시공비는 따로 줄 수 없다고 주장합니다. 
    
반면 세입자 차씨는 분명히 집주인의 동의를 받아 원목 마루로 시공했는데 이제 와서 비용을 주지 못하겠다는 것은 부당하다고 맞섭니다. 과연 세입자는 집주인으로부터 마루 시공 비용 200만원을 받을 수 있을까요?

 

 

 

임차인(세입자)이 임차 목적물에서 거주하는 동안 그 목적물의 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용을 '유익비'라고 합니다. 

세입자가 쓴 유익비, 원칙적으로는 집주인이 돌려줘야

이번 사례 같이 임차인이 유익비를 200만원이나 지출한 경우 임대차 계약 종료 시 목적물의 가액 증가가 있다는 전제 하에 임차인은 임대인(집주인)에게 유익비 또는 목적물의 증가액을 상환해달라고 청구할 수 있습니다. (민법 제626조 제2)
이 규정의 취지는 임차인의 지출로 증가된 아파트 가치를 돌려주자는 것입니다. 그러므로 유익비를 지출하기에 앞서 임대인의 승낙을 받아야 할 필요도 없습니다. 

세입자 차씨는 원칙적으로 집주인 임씨에게 마루 시공 비용 또는 장판을 마루로 교체함으로써 생긴 목적물의 가치 증가액을 청구할 수 있습니다. 이때 유익비와 증가액 중 어느 금액을 돌려줄지는 임대인이 직접 선택할 문제입니다. 예컨대 원목 마루 시공비로 200만원(유익비)을 썼지만 집값은 1000만원(증가액) 올랐다면 이 중 임대인이 자신에게 유리한 선택을 하면 됩니다.   
   
그런데 임차인의 유익비 상환 청구권에 관한 민법 제626조 규정은 강행규정이 아닙니다. 당사자 사이의 특약으로 정해서 이 청구권을 얼마든지 포기하게 하거나 제한할 수 있습니다. (민법 제652조 참조)

임대차계약에 별도 특약 있다면 유익비 청구할 수 없어
    
따라서 임대차 계약을 체결하면서 "임차인이 임차 주택을 임대인에게 반환할 때 일체의 비용을 부담하여 원상복구하기로 한다"고 약정했다면 임차인은 유익비를 돌려달라고 청구할 수 없습니다. (대법원 1975. 4. 22 선고 732010 판결)
     
따라서 위 사례에서는 차씨와 임씨가 맺은 아파트 임대차 계약에 이같은 특약이 있는지 살펴보는 것이 급선무입니다. 만약 이런 특약이 있다면 차씨는 유익비 상환 청구권을 포기했다고 볼 수 있어, 원목 마루 시공비를 달라고 청구할 수 없습니다. 

그런데 여기서 또 한가지 중요한 논란이 불거질 수 있습니다. 만약 임대차 계약에 원상복구 특약이 있다면, 세입자 차씨는 유익비를 청구하기는 커녕 원목 마루를 다시 장판으로 교체해야 하느냐는 문제입니다. 

물론 굳이 원목 마루를 장판으로 교체하라고 요구할 집주인은 거의 없습니다.

하지만 원상복구 특약과 동시에 "임차인은 설치한 모든 시설물에 대해 임대인에게 시설비를 별도로 요구하지 않기로 한다" 같은 약정을 추가했다면, 임차인이 유익비 상환 청구권을 포기하는 대신 원상복구 의무를 부담하지 않는다고 봐야 합니다. (대법원 1998. 5. 29 선고 986497 판결)
 
따라서 집주인 임씨가 다시 장판으로 교체해 놓으라고 요구한다고 해도 이런 특약 여부를 잘 따져 세입자 차씨는 자신에게 유리한 방향으로 행동할 수 있습니다. 

아파트는 물론 상가 임대차 계약에서도 '원상복구'나 '유익비' 문제는 아주 민감한 사안이므로 계약서를 쓸 때부터 확실히 내용을 명시해두는 것이 중요합니다. 


 

민법 제626조 (임차인의 상환청구권)
② 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

 


[출처] 아파트 원목마루로 교체한 비용, 집주인에게 돌려받을 수 있나?|

작성자 법률N미디어

 

 

 

 

 

 

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Q.


집주인 박미경(가명)씨는 세입자 김서연(가명)씨와 서울 강동구 소재 시가 5억원짜리 단독주택에 대해 임대차계약을 체결했습니다. 그런데 어느 날 이 단독주택에 원인 모를 화재가 발생합니다. 불이 났다는 연락을 받고 부랴부랴 현장으로 달려간 집주인 박씨. 하지만 이미 5억원짜리 단독주택은 절반이상 타버린 상태였습니다. 소방서에서는 화재 원인이 불확실하다고 밝히는데요. 이 화재로 막대한 재산 피해를 입은 집주인 박씨는 과연 세입자 김씨에게서 손해배상을 받을 수 있을까요?



A.


갑작스러운 화재로 임대차계약의 목적물인 주택이 절반 이상 타버렸다면 세입자와 집주인 모두 황당할 수밖에 없습니다. 특히 주택 소유주의 재산 피해는 이만저만이 아닐텐데요. 이 경우 세입자와 집주인의 화재에 대한 손해배상 책임 범위는 각각 어떻게 될까요? 우선 대법원 판례를 하나 보겠습니다.



임차인의 임차물 반환채무가 이행불능이 된 경우 임차인이 그 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면하려면 그 이행불능이 임차인의 귀책사유로 말미암은 것이 아님을 입증할 책임이 있다. 또 임차건물이 화재로 소훼된 경우에 있어서 그 화재의 발생원인이 불명인 때에도 임차인이 그 책임을 면하려면 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 입증하여야 한다.
(대법원 1999. 9. 21. 선고 9936273 판결)


위 판례는 결국 세입자(임차인)가 살던 집에서 불이 났다면 그 손해배상 책임은 세입자에게 있지만 만약 세입자가 본인의 주의의무를 다했다는 점을 입증하면 배상 책임을 지울 수 없다는 내용입니다. 세입자(임차인)'선량한 관리자의 주의의무'에 충실했다는 사실을 직접 밝혀야 한다는 판례죠.

이 판례는 뒤집어보면 세입자가 주의의무를 다했다는 사실을 입증하지 못한 경우에는 결국 세입자가 화재에 대한 손해배상 책임을 져야 한다는 의미입니다.

세입자의 배상책임은 화재 원인이 무엇이냐에 따라 없어지지 않습니다. 또다른 대법원 판례를 보면 화재가 임차주택 내에서 처음 발화했는지 알 수 없는 경우라고 해도 임차인의 손해배상 책임은 사라지지지 않는다는 판결입니다. (대법원 2001.1.19 선고 200057351판결 참조)     

단 화재 원인이 건물 전기배선 이상 등 임차인이 미리 알 수 없거나, 알았다고 보기 힘든 경우라면 수리 및 유지 책임은 집주인(임대인)에게 있다는 것이 또 다른 대법원 판례입니다. (대법원 2000. 7. 4. 선고 9964384 판결).

위와 같이 임차주택에 원인 모를 불이 났을 경우 그 손해배상 책임은 일단 세입자에게 쏠리는데요. 전월세 계약을 맺고 사는 세입자는 화재에 각별히 주의할 필요가 있습니다.

이때 화재로 인한 손해배상 책임은 감가상각 등 여러 이유로 구체적인 손해배상금액 산정에도 문제가 생길 수 있습니다. 이 경우 주택임대차분쟁조정위원회에 조정신청을 해 사안을 적절하게 해결하는 것이 바람직합니다.



: 대한법률구조공단 서울중앙지부 주택임대차분쟁조정위원회 심사관/변호사 강보라

 

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화장실 환기구나 베란다 창문을 통해 올라오는 담배 연기에 눈살을 찌푸린 적 있으신가요? 아파트에 살다 보면 담배 피는 것을 제지당하는 이웃 때문에 고통을 겪는 일이 생길 때가 있습니다. 정부가 이런 일을 예방하려고 지난달 7일부터 금연아파트의 계단이나 복도 등에서 흡연하는 사람에게 과태료를 부과하고 있는데요. 내년부터는 집 안에서 담배를 피웠어도 다른 주민에게 피해를 주면 관리사무소에서 제재할 수 있는 제도가 시행됩니다.

아파트 등 공통주택 거주자들은 크게 환영하며 금연아파트 지정을 늘려야 한다는 목소리도 높아지고 있습니다. 인터넷에는 '금연아파트로 지정하는 방법'에 대해 묻는 질문이나 '금연이 화재 예방에도 좋지 않냐며 찬반 투표를 추진해야 한다'는 글도 어렵지 않게 찾아볼 수 있습니다.

 

 

 

 

■ 쑥쑥 늘어나는 금연아파트…적발되면 '과태료 10만 원'

금연아파트란 아파트 등 공동주택 거주민들의 동의로 단지 안의 일부 지역이 금연구역으로 지정된 아파트를 말합니다. 지난해 9월 3일 보건복지부의 '국민건강증진법 개정안'에 따라 처음 시행됐습니다. 거주 세대 과반수가 동의하면 금연아파트로 지정되고 복도와 계단, 엘리베이터, 지하주차장 등에서 담배를 피우는 것이 금지됩니다.

 

 

 

지난 9월 기준으로 금연아파트에 지정된 공동주택은 전국에 264곳에 달합니다. 전에는 금연아파트로 지정됐어도 흡연자를 단속할 근거가 없었습니다. 금연구역에서 담배를 피울 경우 과태료 10만 원을 부과하는 내용이 법안에 있었지만 그동안은 지방자치단체들이 홍보 및 계도기간으로 정책을 운영해왔기 때문입니다. 계도기간 동안 과태료는 10만 원에서 5만 원으로 조정됐고 지난달 7일 시행령 개정안이 공포되면서 본격적으로 과태료 부과 정책이 시행됐습니다.

■ "내 집에서 담배도 못 피우나?"…여전히 뜨거운 '간접흡연 논란'

법안이 시행된 지 한 달이 다 돼 가지만 금연아파트 지정과 과태료 부과를 둘러싼 논란은 여전히 뜨겁습니다. 자신의 집 안에서 담배를 피는 것을 제지당하는 것에 대해 반발이 큰 상태입니다. 특히 아파트 관리사무소 직원이나 경비원이 흡연자의 집 안까지 들어와 확인하게 되면 사생활 침해에 해당한다는 우려도 나옵니다.

 

 

 

서울 영등포구에 사는 김연수 씨는 "흡연자는 당연히 반감이 생길 수밖에 없다"며 "이게 진짜 법으로 제정이 되나 싶을 정도로 이해가 안 된다"며 법안에 부정적인 입장을 표했습니다.


 

 

 

■ "아기 자는데 담배 냄새가 올라와요"…흡연에 취약한 공동주택 주거 인구

흡연자들의 반대에도 불구하고 아파트 같은 공동주택의 특성과 간접흡연 피해의 심각성을 고려해 제재가 필요하다는 의견도 많습니다. 서울 동대문구에 사는 소인섭 씨는 "저도 담배를 피우고 있는 입장이지만 담배 냄새가 싫다"며 공동주택에서의 금연은 간접흡연 피해를 줄이기 위해 흡연자들이 감수해야 할 부분이라고 지적했습니다.

 

 

 

공동주택에는 흡연에 취약한 연령층도 거주하기 때문에 단속이 필요하다는 전문가들의 지적도 나옵니다. 서울의료원 김규상 환경건강연구실장은 SBS 취재진과의 인터뷰에서 "공동주택에서 주로 주거하는 인구가 유·소아, 가정주부, 노령인구 즉 흡연에 취약한 인구 집단이라고 볼 수 있다"며 금연아파트의 필요성을 강조했습니다.

 

 



출처 :http://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=102&oid=055&aid=0000591511 

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Q.

다용도실 오수가 넘쳐서 거실까지 흘러들어 왔습니다. 최근 추위가 심해 하수배관이 얼었다고 아파트 관리사무소에서 계속 세탁기를 사용하지 말라고 방송했는데, 윗집 누군가가 밤에 세탁기를 돌린 것 같습니다. 물건도 일부 젖어서 망가졌는데요. 누구에게 손해배상 책임을 물을 수 있을까요?




A.

지난 1월부터 영하 10도를 밑도는 최강한파가 지속되면서 힘든 일이 많았습니다. 아파트의 경우엔 하수배관이 얼었으니 당분간 세탁기를 사용하지 말라는 방송도 자주 들었을 겁니다. 이 사건과 같이 세탁실 하수배관이 얼어붙어 오수가 역류하는 문제가 발생한 것인데요.
 
결론적으로 하수배관의 역류로 손해가 발생했다면 입주자대표회의와 관리사무소장 등 관리주체가 책임을 져야 합니다. 다만 경우에 따라서는 세탁기를 돌린 입주자도 함께 책임을 질 수 있습니다.
 
우선 하수배관은 공용부분입니다. 아파트는 공용부분과 전유부분이 무엇인지에 관해 관리규약에서 정해두고 있습니다.

서울시 공동주택관리규약 준칙(별표2)은 각 세대 내부에 설치돼 있는 배관은 전용부분으로, ‘2세대 이상이 사용하는 배관은 공용부분으로 각각 규정하고 있습니다. 그리고 세탁용수를 배출하는 하수배관은 같은 라인의 모든 세대가 같이 사용하므로 공용부분으로 봐야 합니다.
 
이 사건은 해수배관이 얼어서 막힌 하자로 인해 오수가 역류하여 입은 피해이므로 아파트 공용부분의 하자로 인한 손해입니다. 입주자대표회의는 관리규약 제38조 및 공동주택관리법의 목적에 따라 공용부분에 대한 관리의무가 있습니다. 따라서 입주자대표회의는 공용부분 관리의무를 다하지 못한 과실이 있으므로 이로 인해 발생한 손해를 배상할 책임이 있습니다.(서울중앙지방법원 2012. 12. 5. 선고 2012가단180450 판결
 
또한 관리주체도 공용부분의 관리의무가 있으므로 입주자대표회의와 공동으로 책임을 져야합니다. 만약 해당 아파트에서 자치관리를 한다면 관리사무소장이, 위탁관리를 한다면 위탁 용역업체도 함께 관리주체로서 책임을 져야 합니다.


 

 

공동주택관리법
제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
10. "관리주체"란 공동주택을 관리하는 다음 각 목의 자를 말한다.
가. 제6조제1항에 따른 자치관리기구의 대표자인 공동주택의 관리사무소장
다. 주택관리업자

제63조(관리주체의 업무 등)
① 관리주체는 다음 각 호의 업무를 수행한다. 이 경우 관리주체는 필요한 범위에서 공동주택의 공용부분을 사용할 수 있다.
1. 공동주택의 공용부분의 유지·보수 및 안전관리


 

다만 최근과 같은 이상 한파가 계속되는 경우, 책임이 일정 부분 공제될 수 있습니다. 하수배관 역류의 근본적인 원인이 이상 한파에 있기 때문이죠. 

서울시의 경우 한파가 절정에 달한 1월 26~27일 이틀동안 1600건에 달하는 수도관 동파신고가 들어왔을 정도의 보기 드물 정도의 한파가 이어졌습니다. 이번처럼 자연력과 과실이 경합된 경우 손해의 공평한 부담이라는 견지에서 자연력의 기여분이 공제될 수 있습니다. (대법원 1993. 2. 23. 선고 9252122 판결)
 
또 관리사무소에서 계속해서 오수 역류가 있을 수 있으므로 세탁기를 사용하지 말라는 경고 방송을 계속했다면 부족하게나마 긴급한 조치를 취한 것이므로 과실비율이 제한될 수 있습니다.

특히 위층 입주자가 관리사무소의 경고 방송을 듣고도 세탁기를 돌렸다면 위층 입주자에게도 손해배상 책임이 인정될 수 있습니다. 경고방송을 통해 배관이 얼어서 아래층에서 오수 역류가 발생할 수 있다는 것을 알고도 세탁기를 돌린 것이므로 손해 발생에 대한 과실이 있기 때문이죠, 이때 손해배상 정도는 과실 비율에 따라 달라질 수 있습니다.  

 

 

[출처] https://blog.naver.com/naverlaw/221204919106

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12만원 (수도,인터넷,TV포함)

구조

룸 3 / 욕실 2

주용도

도시형생활주택

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2대

건축일자

2016-07-22 ( 1년 7개월)

전용면적

84.52 m2

공용면적

41.73 m2

 

 

 

 

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이전 집주인이 체납한 관리비 700만원, 새 집주인이 떠안아야 한다고?

 

 

 

 


유호경(가명)씨는 인천 연수동의 A아파트를 김영현(가명)씨에게서 매입했습니다.
잔금을 치른 뒤 이사까지 끝낸 새로운 집주인 유호경씨.

그러나 내집 마련을 했다는 기쁨도 잠시일 뿐 유씨는 아파트 관리사무소로부터 

청천벽력 같은 이야기를 듣습니다. 
아파트 관리사무소는 유씨에게 "이전 집주인 김씨가 관리비를 700만원

(전유 부분 500만원, 공유 부분 200만원)정도 체납했으니
 새로운 집주인이 이 관리비를 납부해야 한다"고 통보한 것입니다. 

유씨는 관리사무소의 이런 요구가 너무 황당합니다.
이전 집주인 김씨의 관리비 체납을 확인하지 않은 것은 맞지만 

그렇다고 법적으로 유씨가 이 관리비를 대신 내줘야 하나요?

 

 

 

유씨처럼 이전 집주인이 관리비를 체납한 경우 법적 다툼이 자주 벌어지곤 합니다.
이 다툼의 핵심은 소유권 이전을 마치고 정상적으로 거래된 아파트의 경우 이

전 소유주가 체납한 관리비까지
새로운 소유주에게 승계되느냐 여부입니다.

예컨대 매매가 이뤄진 아파트에 세입자가 살고 있을 경우 이전 집주인과 세입자 간의

계약 관계는 그대로 새로운 집주인에게 승계됩니다.

따라서 새로운 집주인은 이전 집주인과 세입자가 맺은 계약 내용을 계

약기간이 끝날 때까지 잘 지켜야 합니다.  

그러나 유씨처럼 집을 거래해 소유권까지 이전 받았으니 이전 소유주의 체납 관리비도

 승계해야 하는지 여부는 한번 따져볼 필요가 있습니다. 

먼저 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'(이하 집합건물법)의 

아래 규정이 눈에 띕니다.  

 

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률
제18조(공용부분에 관하여 발생한 채권의 효력)
공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다.

 


 

여기서 '특별승계인'이란 아파트 매수자, 그러니까 새로운 집주인을 포함합니다.
 따라서 위 사례에서 이전 집주인 김씨가 공용 부분(공유 부분)에 대해 체납한
관리비 200만원은 특별승계인인 유씨가 부담해야 하는 것이 맞습니다. 




대법원도 이와 비슷한 취지의 판결을 내렸습니다.

집합건물법에서 명시한 대로 아파트 관리비 같은 채권은 특별승계인의
의지와 상관없이 그대로 승계되는 것이 타당하다는 판시입니다.


"집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서
공동으로 유지·관리해야 하며 그에 대한 적정한 유지 및 관리를 도모하기 위하여는
소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어
공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록
집합건물법 제18조에서 특별규정을 두고 있는 바
아파트의 특별승계인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여는
이를 승계하여야 한다고 봄이 타당하다."
(대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결)



 그렇다면 아파트 전용 부분(전유 부분)에 대한 관리비 체납액 500만원도

공용 부분처럼 자동 승계가 이뤄질까요?
위 대법원 판례를 반대로 해석해 본다면 공용 부분이 아닌 전용 부분의 관리비는
 아파트 매수인인 유씨가 대신 납부할 의무가 없습니다. 

만약 유씨가 아파트 공용 부분 관리비 200만원을 승계해 이를 대신 납부했다면
어떤 법적 조치를 할 수 있을까요?

유씨 입장에서는 자신이 실제 사용하지 않은 공용 부분의 관리비를 
김씨 대신 납부했다면 여간 억울한 일이 아닐 수 없습니다. 

그러나 걱정할 필요는 없습니다. 

유씨가 김씨를 상대로 구상권을 청구하면 되기 때문입니다. 
여기서 구상권이란 유씨가 이전 소유주인 김씨 대신 김씨의 채무(공용 부분 관리비)를

변제해줬기 때문에 
김씨에게 변제 금액을 돌려달라고 청구할 수 있는 권리를 말합니다. 
그러니까 유씨는 공용 부분 체납 관리비를 대신 내야 하는 것은 맞지만

그 금액을 김씨로부터 돌려받을 수 있습니다.  

하지만 이런 과정보다는 아파트 구입 시 이전 소유주의 체납 관리비가 있는지 

점검해보는 게 가장 좋겠지요.
 만약 공용 부분 체납 관리비를 떠안게 됐다면 구상권을 청구할 수 있다는 것을

잊지 마세요.


글 : 대한법률구조공단 서울중앙지부 주택임대차분쟁조정위원회 심사관/변호사 강보라
[출처] 이전 집주인이 체납한 관리비 700만원, 새 집주인이 떠안아야 한다고?|작성자 법률N미디어

 

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Q
집주인 김나라(가명)씨는 자신 소유 주택을 세입자 정미영(가명)씨에게 '보증금 1000만원, 월세 30만원'에 2년 동안 임대하기로 하고, 임대차계약을 체결했습니다. 처음 몇 달 동안은 월세를 꼬박꼬박 잘 내던 세입자 정씨는 요즘 연이어 월세를 내지 않고 있어, 집주인 김씨는 이만저만 신경 쓰이는 것이 아닙니다. 집주인 김씨는 세입자 정씨를 상대로 어떤 법적 조치를 할 수 있을까요?


A
집주인은 세입자가 2기(2개월) 이상 임대료를 연체한 경우 이를 이유로 임대차계약을 해지하고, 주택의 명도를 요구할 수 있습니다. 이에 대한 민법의 규정은 아래와 같습니다.

제640조(차임연체와 해지) 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
위 규정에 따라 집주인 김씨는 2기분 이상의 차임이 연체된 경우 임대차계약 해지가 가능합니다. 이 경우 차임의 연체는 반드시 2회가 연속하지 않아도 되고, 연체액이 2기분에 달하는 경우 계약 해지를 할 수 있습니다. 즉 위 사례의 경우 60만원 이상 월세 연체가 발생했다면 집주인 김씨는 즉시 임대차계약을 해지할 권한이 생깁니다.
 
그런데 만일 세입자 정씨가 집주인 김씨와 계약했을 당시 월세 1회만 연체하더라도 계약을 해지할 수 있다는 특약을 넣었다면 어떻게 될까요?

계약서 상에는 이런 특약이 있더라도 1번의 월세 미납만을 이유로는 임대차 계약을 해지할 수 없습니다. 민법 제642조는 강행규정이기 때문에(민법 제652조 참조) 위 규정에 어긋나고 임차인에게 불리한 약정이라면 그 효력이 인정되지 않기 때문입니다.  
     
반면에 세입자 정씨가 월세를 계속 내지 않으면서 집을 비워주지도 않는다면 집주인 김씨는 부득이하게 명도소송을 제기할 수 있습니다. 관련 판례에 따르면 이처럼 차임 연체를 이유로 임대차계약을 해지하고 명도 소송을 한 경우, 소송비용을 임차인에게 받을 수 있고 이를 보증금에서도 공제할 수 있습니다.  

"임대인이 임차인을 상대로 차임연체로 인한 임대차계약의 해지를 원인으로 부동산 인도와 연체차임의 지급을 구하는 소송비용은 임차인이 부담할 원상복구비용과 차임지급의무 불이행으로 인한 것으로 임대차관계에서 발생하는 임차인의 채무에 해당하므로 임대차 보증금에서 당연히 공제할 수 있다"(대법원 2012. 9. 27. 선고 2012다49490 판결).

세입자의 월세 미납 상태가 계속된 상황에서 아예 다른 사람에게 집을 판다면 어떻게 될까요? 새로운 집주인은 곧바로 임대차 계약을 해지할 수 있을까요?  

이 경우, 세입자 김씨가 이미 2기 이상의 월세를 미납한 상태였다고 해도, 새 집주인은 자신에게 소유권이 이전된 이후 또다시 2기 이상의 차임을 연체해야만 비로소 세입자 김씨와 계약 해지 사유가 성립됩니다. (대법원 2008. 10. 9. 선고 20083022 판결 참조).
     
만약 이와 관련한 집주인과 세입자 간 다툼이 있는 경우 전문기관인 주택임대차분쟁조정위원회를 이용하면 신속하고 편리하게 분쟁 해결을 할 수 있습니다.



글 : 대한법률구조공단 서울중앙지부 주택임대차분쟁조정위원회 심사관/변호사 강보라
[출처] "월세 나몰라라" 세입자, 2번 이상 연체때부터 계약해지 가능|작성자 법률N미디어

 

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