동·호수 없는 전세계약서로는 세입자 '법적 권리' 주장 못한다?

 

 

 

 

 

 

Q

 

세입자 김희진(가명) 씨는 집주인 홍민수(가명) 씨와 직접 만나 타운하우스 전세계약을 체결했습니다. 타운하우스는 단독주택과 비슷한 외관으로 계약서에는 이 집의 지번만 적었을 뿐 몇 동, 몇 호인지는 정확히 적진 않았습니다. 임차인 김 씨는 이 계약서를 들고, 동사무소에 가서 전입신고를 하고 확정일자까지 받았습니다. 그런데 알고 보니 지번만 적고, 정확한 동·호수를 적지 않으면 김 씨는 주택임대차보호법상 대항력을 갖출 수 없다고 하는데요, 이게 사실인가요?
  

 

 

A
세입자가 전셋집의 대항력을 얻는 것은 굉장히 중요한 개념입니다. 대항력이란 이미 유효하게 성립한 권리관계(전세계약)를 제3자가 부인할 경우에 그 부인을 물리칠 수 있는 법률상 효력을 말합니다. 만약 세입자가 살고 있는 전셋집이 팔리거나, 경매로 넘어갈 경우 세입자는 대항력을 갖춰야 자신의 권리를 지킬 수 있습니다.

이 대항력의 취득 요건은 '주민등록'입니다. 해당 전셋집에 임차인이 주소나 거소를 가진 사람으로 정식 등록하는 '전입신고'를 말합니다. 

그런데 여기서 바짝 주의해야 합니다. 세입자인 김 씨의 경우 전세 계약을 한 타운하우스가 법적으로 단독주택이냐, 공동주택이나에 따라 대항력 취득 여부가 180도 달라지기 때문입니다. 

단독주택의 경우에는 전입신고 시 지번 기재만으로도 대항력을 얻을 수 있습니다. 그러나 공동주택이라면 지번 외에도 동·호수까지 정확히 기재해야만 대항력을 확보하게 됩니다. 같은 지번이라도 동호수에 따라 전셋집이 천차만별이니까요.
    
그렇다면 어떤 주택이 단독주택이고, 어떤 주택이 공동주택일까요? 

단독주택은 1가구용 단독주택과 다가구용 단독주택(다가구주택)으로 나뉩니다. 반면 공동주택은 다세대주택, 연립주택, 아파트로 구분해 볼 수 있습니다(건축법 시행령 [별표 1] 용도별 건축물의 종류 참고).

여기서 많은 분들이 혼란을 느끼는 부분은 바로 다가구주택과 다세대주택의 구분입니다.
 
다가구주택은 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하이면서(지하층 제외, 1층 필로티인 경우 필로티도 제외, 주택 외의 용도로 쓰는 층도 제외) 바닥면적 합계가 660㎡ 이하이고, 19세대 이하가 거주하는 주택을 말합니다. 

반면 다세대주택은 바닥면적 합계가 660㎡ 이하라는 점은 다가구주택과 같지만, 층수가 4개 층 이하이고, 세대수 제한이 따로 없습니다. 
    
통상 3층짜리 주택이 다가구주택인지 다세대주택인지 겉으로 봐서는 알기 어렵습니다. 게다가 최근 지어지는 타운하우스는 외관상 단독주택인지 공동주택인지 구분하기가 더 힘듭니다.  
    
이를 가장 확실하게 아는 방법은 등기부등본을 발급받는 것입니다. 등기부등본을 발급받는 과정에서 해당 건물의 동·호수까지 기재해야 한다면 이것은 공동주택입니다. 특히 등기부등본상 다세대주택의 경우에는 '집합건물'이라고 표기되어 있고, 다가구주택에는 그런 표기가 없습니다.
 
즉 김씨의 경우 타운하우스가 단독주택이라면 지번을 정확히 기재한 계약서로 전입신고를 하고, 이사를 했다면 대항력을 얻을 수 있습니다. 

하지만 이 타운하우스가 공동주택이라면 단지 지번을 기재하는 것만으로는 해당 주택에 대한 유효한 공시방법으로 볼 수 없어 대항력을 얻지 못합니다. 다시 지번과 동·호수를 정확히 기재한 계약서로 전입신고를 해야하는 것입니다.

세입자의 기본 권리인 대항력을 갖추려면 무엇보다 자신이 임차하는 주택이 단독주택인지 공동주택인지, 명확하게 따져봐야 합니다. 

 

글 : 대한법률구조공단 서울중앙지부 주택임대차분쟁조정위원회 강보라 변호사

출처 : https://blog.naver.com/naverlaw/221145108354