KNOCK 주택관리실

Q

A
세입자가 전셋집의 대항력을 얻는 것은 굉장히 중요한 개념입니다. 대항력이란 이미 유효하게 성립한 권리관계(전세계약)를 제3자가 부인할 경우에 그 부인을 물리칠 수 있는 법률상 효력을 말합니다. 만약 세입자가 살고 있는 전셋집이 팔리거나, 경매로 넘어갈 경우 세입자는 대항력을 갖춰야 자신의 권리를 지킬 수 있습니다.

이 대항력의 취득 요건은 '주민등록'입니다. 해당 전셋집에 임차인이 주소나 거소를 가진 사람으로 정식 등록하는 '전입신고'를 말합니다. 

그런데 여기서 바짝 주의해야 합니다. 세입자인 김 씨의 경우 전세 계약을 한 타운하우스가 법적으로 단독주택이냐, 공동주택이나에 따라 대항력 취득 여부가 180도 달라지기 때문입니다. 

단독주택의 경우에는 전입신고 시 지번 기재만으로도 대항력을 얻을 수 있습니다. 그러나 공동주택이라면 지번 외에도 동·호수까지 정확히 기재해야만 대항력을 확보하게 됩니다. 같은 지번이라도 동호수에 따라 전셋집이 천차만별이니까요.
    
그렇다면 어떤 주택이 단독주택이고, 어떤 주택이 공동주택일까요? 

단독주택은 1가구용 단독주택과 다가구용 단독주택(다가구주택)으로 나뉩니다. 반면 공동주택은 다세대주택, 연립주택, 아파트로 구분해 볼 수 있습니다(건축법 시행령 [별표 1] 용도별 건축물의 종류 참고).

여기서 많은 분들이 혼란을 느끼는 부분은 바로 다가구주택과 다세대주택의 구분입니다.
 
다가구주택은 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하이면서(지하층 제외, 1층 필로티인 경우 필로티도 제외, 주택 외의 용도로 쓰는 층도 제외) 바닥면적 합계가 660㎡ 이하이고, 19세대 이하가 거주하는 주택을 말합니다. 

반면 다세대주택은 바닥면적 합계가 660㎡ 이하라는 점은 다가구주택과 같지만, 층수가 4개 층 이하이고, 세대수 제한이 따로 없습니다. 
    
통상 3층짜리 주택이 다가구주택인지 다세대주택인지 겉으로 봐서는 알기 어렵습니다. 게다가 최근 지어지는 타운하우스는 외관상 단독주택인지 공동주택인지 구분하기가 더 힘듭니다.  
    
이를 가장 확실하게 아는 방법은 등기부등본을 발급받는 것입니다. 등기부등본을 발급받는 과정에서 해당 건물의 동·호수까지 기재해야 한다면 이것은 공동주택입니다. 특히 등기부등본상 다세대주택의 경우에는 '집합건물'이라고 표기되어 있고, 다가구주택에는 그런 표기가 없습니다.
 
즉 김씨의 경우 타운하우스가 단독주택이라면 지번을 정확히 기재한 계약서로 전입신고를 하고, 이사를 했다면 대항력을 얻을 수 있습니다. 

하지만 이 타운하우스가 공동주택이라면 단지 지번을 기재하는 것만으로는 해당 주택에 대한 유효한 공시방법으로 볼 수 없어 대항력을 얻지 못합니다. 다시 지번과 동·호수를 정확히 기재한 계약서로 전입신고를 해야하는 것입니다.

세입자의 기본 권리인 대항력을 갖추려면 무엇보다 자신이 임차하는 주택이 단독주택인지 공동주택인지, 명확하게 따져봐야 합니다. 

글 : 대한법률구조공단 서울중앙지부 주택임대차분쟁조정위원회 강보라 변호사

출처 : https://blog.naver.com/naverlaw/221145108354

대법 "건설사, 비닐하우스 식물재배 피해 배상해야"

비닐하우스 인근에 아파트가 새로 건축돼 그 아파트의 그림자 때문에 햇빛이 드는 시간이 줄어 비닐하우스에서 재배 중이던 식물이 피해를 입었다면 그 손해를 배상받을 수 있다는 대법원 판결이 나왔다.

A씨는 약 1300평 규모의 비닐하우스에서 난 재배를 하고 있었다. 그런데 B사가 인근에 18~20층에 이르는 아파트를 새로 지었다. 이 아파트의 그림자 때문에 난을 재배하고 있는 비닐하우스에 햇빛이 들지 않는 시간이 늘었다. 그 때문에 정상적으로 난이 자라지 않자 A씨는 피해를 배상하라며 B사를 상대로 소송을 냈다.


◇ 인근 신축 아파트 때문에 비닐하우스 난 재배 실패…손해배상 인정 기준은 수인한도

대법원 민사1부(주심 김능환 대법관)는 비닐하우스에서 난을 재배해 온 A씨가 "인근에 고층 아파트가 들어서 일조권을 침해받았다"며 B사를 상대로 낸 손해배상 청구소송 상고심에서 손해배상액을 더 지급해야 한다는 취지로 원심을 깨고 사건을 돌려보냈다. (2009다98652 판결)

재판부는 “난 재배에 있어 일사량(햇빛을 받는 양)은 가장 중요한 환경요인이기에 아파트로 인한 일조방해가 이루어지는 조건에서는 비닐하우스에서 정상적인 난 재배가 어렵다”고 판결 이유를 설명했다. A씨가 받은 피해가 수인한도(참을 수 있는 한도)를 넘었단 얘기다.

일조권이란 간단히 말하면 햇빛을 쬘 수 있는 권리를 말한다. 사람이 살아가고 식물이 성장하는 데 있어서 햇빛은 중요한 환경 요인 중 하나다. 그런데 고층 건물의 그림자로 인해 옆에 있는 건물에 햇빛이 들지 않는 상황이 생기면서 이와 관련한 분쟁들이 늘어나는 추세다.

대법원은 새로운 건물이 들어선 후 특정 토지를 기준으로 그 전에 비해 햇빛을 가리는 정도가 해당 토지소유자의 수인한도를 넘게 되면 그 건물을 지은 건축 행위는 정당한 권리 행사의 범위를 벗어나 위법하다고 판단해 왔다. 


◇ 신축 건물 때문에 햇빛 줄어 난 재배 불가능…수인한도 넘어 손해배상 인정

위법성의 판단기준인 수인한도란 사회 통념상 일반적으로 참고 넘어갈 수 있는 피해의 정도를 말한다. 수인한도를 판단할 때 법원에서는 피해의 정도와 법적 성질 등 다양한 사항들을 고려한다.

재판부는 이 사건에서 신축 아파트로 인해 햇빛이 들지 않아 해당 비닐하우스에서 더 이상 난을 재배할 수 없단 점을 인정했다. 그러면서 난을 아예 재배할 수 없게 될 정도로 햇빛을 가리는 정도가 심각하므로 이 피해는 수인한도를 넘는 피해에 해당한다고 봐 A씨는 손해배상을 받을 수 있다고 판결했다.

일반적으로 일조권을 이야기할 때는 사람의 주거 환경에 대해 말하는 경우가 많지만 이렇게 식물에 대해서도 일조권 침해가 인정된다는 점을 주의해야 한다. 식물의 경우 햇빛의 유무가 성장에 큰 영향을 미치기 때문에 일조권 침해로 인한 피해가 큰 편이다.

한편 원심은 A씨가 해당 비닐하우스에서 대체작물인 동양란을 재배할 것이라고 보고 그에 따라 손해배상액을 계산했다. 이에 대해 대법원은 A씨가 대체작물을 재배할 것이라고 본 것은 잘못이라며 다시 계산해 손해배상액을 상향해야 한단 취지로 원심을 파기하고 돌려보냈다.

◇ 판결팁= 자신이 일조권 침해를 당하고 있다면 아래의 기준에 따라 그 침해가 수인한도를 넘었는지 여부를 판단해 봐야 한다. 일조권 침해가 수인한도를 넘는 것인지 여부는 △ 일조방해의 정도 △ 피해이익의 법적 성질 △ 가해 건물의 용도 △ 지역성 △ 토지이용의 선후관계 △ 가해방지 및 피해회피의 가능성 △ 공법적 규제의 위반 여부 △ 교섭경과 등 모든 사정을 종합적으로 고려해 판단한다. (2002다63565 판결, 2006다35865 판결 등) 만약 수인한도를 넘는 일조권침해가 있을 경우에는 손해배상을 받을 수 있다.

건물을 새로 지으려는 사람은 주변 건물이나 토지에 비닐하우스 등이 있는지 살펴보고 그에 대한 대책을 미리 세워야 한다. 수인한도를 넘는 피해를 줄 경우에는 손해배상을 해줘야 하므로 예상하지 못하고 있다가는 당황할 수 있다.



[출처] https://blog.naver.com/naverlaw/221146526458

<옥상 풍경>

<건물주변>