부동산 시장의 흐름을 이해하는 부동산 용어
'주택시장 급랭을 막기 위해 LTV. DTI 1년 연장한다'는 발표이후 LTV,DTI등의 낯선 부동산 용어들이 경제신문에 자주 등장하고 있습니다. 용적률, 건폐율 등 기본적인 용어를 비롯해 부동산 시장의 흐름을 이해하는 데 도움이 되는 용어들을 정리해서 소개합니다.
일간지 경제면을 보면
".... 신축 증축이 더 용이해질 전망이다. 신축의 경우 4층 이하, 용적률 240% 이하, 건폐율 60%이하...로 완화했다.” 자주 접하는 부동산기사긴 하지만 용어가 쉽지는 않죠.
재미있는 경제기사도 있습니다.
“서울 도심을 지나다보면 종종 호기심을 자극하는 독특한 외형의 건물들을 보게 된다. 마치 어린아이가 레고 블록을 마음대로 쌓아올린것처럼 각 층의 모양이 들쑥날쑥하기도 하고, 하나의 건물이 중간 지점부터 두 개로 나뉘기도 한다. 심지어 어떤 건물은 가운데가 뻥 뚫려 있기도 하다."
그런데 이 기사의 반전은 다음에 있습니다.
"건축가의 미적 감각을 한껏 살린 건물이 늘어나고 있다. 그런데 이런 건물이 늘어나는 것은 미적감각을 뽐내기 위해서가 아니라 건폐율, 용적률 때문이다."
건폐율과 용적률의 뜻
이 두 기사는 건폐율과 용적률의 뜻을 알지 못하고서는 이해하기 어렵습니다. 일상에서도 자주 접하는 용어이지만 정확한 의미를 모르는 경우가 많습니다.
집의 가치를 알 수 있는 수치
집의 가치를 알 수 있는 수치라면 단연, 집값이겠지요. 그런데 집값만 있는 것이 아닙니다. 그중에서도 쾌적성의 가치를 짐작해 볼 수 있는 것이 바로 건폐율과 용적률입니다. 건폐율과 용적율은 쉽게 말해 건축 밀도를 나타내는 지표이기 때문입니다.
그래도 어렵나요?
우선, 건폐율부터 설명해 보겠습니다.
건폐란 한자 그대로 해석하면, '건물을 덮는다'는 뜻입니다. 그러니까 건폐율이란 대지면적을 덮고있는 건축면적의 비율입니다. 전체 땅에서 1층 건물의 바닥면이 차지하는 비율을 말합니다.
예를 들어보겠습니다.
위에서 내려다봤을 때 100㎡ 대지 위에 50㎡의 건물이 있다면 건폐율은 50%가 됩니다. 나머지 50%는 마당이나 녹지공간 등이 차지하는 공간이 되겠지요. 건축에서 건폐율이 중요한 이유가 여기에 있습니다. 건축 주변에 얼마나 여유로운 공간이 있는가를 짐작할 수 있기 때문입니다.
건폐율이 높을수록 여유가 없는 건축이라는 뜻입니다. 건폐율을 법으로 정하는 이유는 건축물 주위에 최소한의 공지를 확보함으로써 건축물의 과밀을 방지하고 일조,채광,통풍 등에 필요한 공간을 확보하기 위해서입니다.
용적률은 무엇일까요
건축에서 용적이란 건축물의 연면적입니다. 연면적이라는 말도 좀 어렵습니다. 연면적이란 걱축물 각 층의 면적의 합계라는 겁니다. 예를 들어 2층짜리 건물의 연면적이란 1층 바닥면적과 2층 바닥면적을 합친 면적을 말합니다. 그러니까 용적률이란 건축물의 연면적을 대지면적으로나눈 비율입니다. 이떄 연면적에는 지하층 및 주차용으로 쓰이는 바닥면적은 포함하지 않습니다.
예를 들어 보겠습니다.
100㎡ 대지에 바닥면적 50㎡의 2층짜리 건물이 서있다면 용적률은 100%가 됩니다.
용적률 규제 이유는 미관, 조망, 일조, 개방감 등을 좋게 해서 쾌적한 환경을 조성하기 위한 것입니다.
용적률과 건폐율의 동상이몽
사는 사람의 입장에서는 건폐율이나 용적률이 낮아야 더 쾌적하겠구나 싶겠지만 경제신문에 자주 등장하는 용적률과 건폐율 관련 기사를 제대로 이해하려면 한번 더 비틀어 해석해야 합니다. 용적률이나 건폐율은 그 대상이 토지일때냐, 건축물일 때냐에 따라 그 가치가 달라지기 때문입니다.
토지라면 높아야 가치도 올라갑니다
건폐율이 높은 토지라면 건물을 넓게 지을 수있고 용적률이 높으면 건물의 층수를 올릴 수있으니까요. 그래서 건폐율과 용적률이 높은지역의 토지 가치는 올라갑니다.
아파트는 건폐율과 용적률부터 챙겨야 합니다
아파트의 건폐율이 높다는 것은 동과 동 사이의 공간이 좁다는 뜻입니다. 이미 완성된 건물의 입장에서는 건폐율과 용적률이 높을 경우 밀도가 높아 그만큼 일조, 통풍,채광 등에서 불리하고 이는 거주측면에서 단점으로 작용해주택가격에도 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.
재개발이나 재건축사업의 경우 용적률이 아주 중요해집니다. 용적률이클수록 분양물량이 증가해 투자수익이 높아지기 때문입니다.
내가 사는 아파트의 건폐율과 용적률??
이미 지어진 건축물의 건폐율과 용적률을 확인하려면건축물대장을 보면 됩니다. 단독주택, 다가구 등은 일반건축물대장을, 공동주택(연립, 다세대, 아파트)의 경우 집합건축물대장으로 확인하면 됩니다.
건축물대장에는
대지면적, 연면적, 건축면적을 비롯해 건폐율과 용적률 등 건축물의 현황이 기록돼 있습니다. 민원24홈페이지(www.minwon.go.kr)에 들어가서 “건축물대장 등초본발급(열람)신청”메뉴를 클릭하면 확인할 수 있습니다.
LTV·DTI 1년 연장, 뭐가 달라져요?
요즘 논란이 되고 있는 것 중 하나가 주택담보인정비율(LTV) 및 총부채상환비율(DTI) 완화 연장 여부 결정일 것입니다. 서민들이 집을 구입할 때 일정정도의 대출은 불가피합니다. 그래서 대출 관련 정책에 민감할 수밖에 없지요. 그런데 최근 신문기사에 따르면 침체된 부동산 경기 활성화를 위해 1년간 LTV와 DTI 연장하기로 했답니다. 무슨 뜻일까요.
해당 기사를 좀 더 자세히 볼까요.
“2014년 8월 정부는 지역별로 50~80%이던 LTV를 전국적으로 70%로 통일시켜서 완화하고 50~65%이던 DTI도 전국 공통으로 60%로 완화하는 조치를 1년간시행했다. 이 조치를 지난해 한 차례 연장했는데 올해 4월부터는 다시 1년간 연장하기로 했다. 기한은 2017년 월까지이다.”
어려워 보이지만 LTV, DTI라는 용어만 알아도 이 기사가 무슨 뜻인지 이해가 쉬워질 것입니다.
LTV( Loan To Value ratio : 주택담보대출비율)
LTV는 주택담보대출비율입니다. 이는 주택 가격에서 얼마까지 융자를 받을 수 있는지를 지표로 나타낸 것입니다.
즉, 주택을 담보로 빌릴 수 있는 대출가능 한도를 의미합니다
DTI(Debt To Income ratio : 총부채상환비율)
DTI는 총부채상환비율입니다. 이는 주택담보대출을 받을 때 연간 상환해야 할 금액을 연간 소득의 일정비율로 제한하는 것입니다. 즉, 소득수준을 보고 갚을 수 있는 능력을평가해 대출한도를 정하는 계산비율을 의미합니다.
결론적으로 집을 살 때 금융기관에서 빌릴 수 있는 돈이 늘어난다는 뜻입니다.
출처 : http://www.cnace.co.kr/bbs/board.php?bo_table=knowledge&wr_id=13
